Slik regner vi

Boligsteget er en simulator, ikke en bank. Her er hele modellen – regler, formler, antakelser og hva vi ikke vet. Regelverket er sist kontrollert 6. oktober 2026.

Kort fortalt

Vi regner ut hvor dyr bolig du er innenfor de tre hovedreglene i utlånsforskriften for, i dag og måned for måned fremover. Kjøpeklar-datoen er første måned der boligen du ønsker deg er innenfor alle tre. Alt skjer i nettleseren din.

De tre reglene

Lånet du trenger er L = kjøpesum + omkostninger − egenkapital. Vi regner med at all egenkapitalen brukes.

1. Egenkapital (belåningsgrad, § 7)

Boliglån pluss fellesgjeld ≤ 90 % av (kjøpesum + fellesgjeld). Omkostningene må betales med egne penger: dokumentavgift 2,5 % for selveier, og gebyrer (ca. 1 500 kr for selveier, ca. 6 000 kr for borettslag/aksjebolig).

2. Gjeldsgrad (§ 6)

Boliglån + fellesgjeld + all annen gjeld ≤ 5 × samlet brutto årsinntekt. Studielån, billån, forbrukslån og annen gjeld teller med restgjelden. Kredittkort teller med hele rammen.

3. Betjeningsevne (§ 5)

Med renten økt med 3 prosentpoeng, men minst 7 %, skal du ha penger igjen etter skatt, levekostnader, bokostnader og betaling på all gjeld. Slik regner vi:

  • Netto inntekt med 2026-satser: trygdeavgift 7,6 %, trinnskatt, minstefradrag og personfradrag (114 540 kr), 22 % skatt på alminnelig inntekt. Rentefradrag på 22 % av stresset rente.
  • Levekostnader (uten bolig): 13 000 kr/mnd for første voksne, 9 000 kr for voksen nummer to og 4 500 kr per barn. Dette er forsiktige, runde anslag i samme størrelsesorden som bankenes bruk av SIFOs referansebudsjett med tillegg.
  • Bokostnader: 3 500 kr/mnd (strøm, forsikring, kommunale avgifter, vedlikehold) pluss felleskostnader.
  • Nytt boliglån: annuitet over 30 år på stresset rente.
  • Annen gjeld: annuitet på stresset rente over gjenstående løpetid (regnet ut fra betalingen du oppgir). Kredittkort: renter på full ramme.
  • Fellesgjeld: +3 prosentpoeng på andelen, etter skattefradrag.

Kjøpekraft, gap og flaskehals

Alle tre reglene er lineære i kjøpesummen, så vi løser dem eksakt: hver regel gir en maks kjøpesum, og kjøpekraften er den laveste. (Kan du betale alt kontant, gjelder ingen av reglene.)

Gapet viser vi som egenkapitalen som mangler for at ønsket bolig skal være innenfor alle tre reglene. Egenkapital er en felles valuta: mer egenkapital betyr både høyere andel egenkapital, mindre lån (bedre gjeldsgrad) og lavere månedskostnad.

Det som stopper deg mest er regelen som krever mest egenkapital for å bli oppfylt. Det er ikke nødvendigvis regelen med lavest maks kjøpesum i dag: én krone mer egenkapital gir åtte kroner mer kjøpesum etter egenkapitalregelen, men bare én krone etter gjeldsgraden. Ved likhet velges egenkapital, så gjeldsgrad, så betjeningsevne.

Kjøpeklar-dato

Vi fremskriver økonomien én måned av gangen, inntil 40 år frem:

  • Egenkapitalen øker med sparingen din og eventuelle engangsbeløp.
  • Annen gjeld nedbetales med betalingen du oppgir. Mangler den, antar vi standard løpetid: studielån 20 år, billån 5 år, forbrukslån 5 år, annen gjeld 10 år.
  • Kredittrammer står fast til du sier dem opp.
  • Valgfritt: når et lån er nedbetalt, kan betalingen legges til sparingen.

Datoen er første måned der kjøpekraften når boligprisen. Vi viser måned og år, aldri dag.

Tiltak og baklengsberegning

Hvert tiltak kjøres som en egen fremskrivning og sammenlignes med dagens plan. Baklengsberegningen («kjøpe innen juni 2029») finner det minste tiltaket som holder alene, med binærsøk. Det er eksakt fordi resultatet er monotont: mer sparing gir aldri senere dato. Svarene rundes opp.

Hva vi holder konstant

  • Renten (5,3 %, snitt for nye boliglån ifølge SSB). Du kan endre den.
  • Boligprisene (0 % vekst som standard). Du kan velge 2 % eller 4 %.
  • Inntekten din (ingen lønnsvekst, med mindre du tester det som tiltak).
  • Avkastning på sparepenger (0 % som standard).
  • Regelverket og skattesatsene slik de er i dag.

Hva modellen ikke vet

  • Bankens skjønn. Bankene kan gi lån utenfor reglene (fleksibilitetskvote: 10 % av utlånene per kvartal, 8 % i Oslo). De kan også være strengere, for eksempel med egne og høyere anslag for levekostnader.
  • Betalingsanmerkninger, fast ansettelse, prøvetid og inntektsstabilitet.
  • Tilleggssikkerhet (for eksempel i foreldres bolig), startlån fra kommunen og BSU-skattefradrag.
  • Oslo-regler for sekundærbolig – vi regner bare på kjøp av bolig du skal bo i selv.
  • Inntekt som ikke er lønn (næringsinntekt, leieinntekt, trygd) behandles som lønn.

Kilder

Regelverk og satser kontrollert 6. oktober 2026. Hele modellen er skrevet som testede funksjoner i kildekoden.